不動産投資の税金
税理士・公認会計士の鈴木泰浩です。
不動産投資に関する税金関係のご相談を受ける機会があります。
サラリーマンの方でも、不動産投資を始めている方や、不動産投資を検討している方もいらっしゃると思います。
不動産投資で成果を出すためには、どのようなコストが発生するのかを事前に把握することは非常に重要だと思われます。
今回は、不動産投資においてどのような税金がかかるのかをご説明します。
所得税（不動産所得）
不動産投資から生じた所得は、不動産所得として確定申告を行う必要があります。
青色申告の承認申請を事前に行うと、事業的規模（貸家5棟以上、アパート・マンションにおいて10室以上）だと65万円の控除、事業的規模に該当しない場合は10万円の控除を受けることができます。
また、不動産所得は損益通算が認められますので、不動産所得がマイナスとなった場合には、他の給与所得等と合算して所得税を減額することが可能です。
住民税
前年の所得によって決定される税金で、都道府県民税と市町村民税によって成り立っています。
住民税は、所得割と均等割によって構成されますが、所得割については課税標準に10%かけることによって算出されます。
不動産取得税
不動産を取得すると発生する税金で、不動産取得の際に課税されます。
納期は各都道府県によって異なりますが、取得後6ヶ月～1年半位の間に、各都道府県から届く「納税通知書」を使用して支払うことになります。
税額に関しては、
建物…固定資産税評価額×3% (※店舗、事務所などの住宅以外の場合は4%になります)
土地…固定資産税評価額×1/2(※)×3% (※平成30年3月31日までの特例になります)
固定資産税
1月1日時点で固定資産（土地、家屋、償却資産）を所有している人に課されます。
固定資産税は、固定資産税の課税標準額×1.4% によって算出されます。固定資産税の納期は、4月、7月、11月、2月になります。
消費税
課税事業者に該当した場合、消費税が課される可能性があります。
2年前の売上が1,000万円を超える場合や、前年の1月1日から6ヶ月の課税売上が1,000万円を超える場合（または給与支払額が1,000万円を超える場合）には課税事業者に該当します。
課税事業者に該当した場合、アパートやマンションの家賃については、消費税は課されませんが、事務所や店舗の賃料には消費税が課されます。
まとめ
今回は不動産投資における代表的な税金について説明を行いました。
今回、説明した以外にも、譲渡所得や相続税に関する取り扱いなど、様々な論点があります。
不動産投資においては、表面的な利回りだけでなく、中長期的な視点で税金と向き合うことが求められます。
節税の観点から、法人化を行うべきかどうかの論点もあります。
不動産投資の税金でお悩みがある方は、東京千代田区の会計・税理士事務所オリナス・パートナーズへお問い合わせください。